美國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)是中國(guó)人傾向的移民地，所以初到美國(guó)，或多或少都會(huì)面臨一些問(wèn)題，其中尤其美國(guó)買房的稅務(wù)問(wèn)題最困擾華人。因?yàn)樵诿绹?guó)買房，不僅要繳納房產(chǎn)稅，如果是投資，還要繳納出租的個(gè)人所得稅。2年內(nèi)賣掉要繳納房產(chǎn)增值部分的資本利得稅。如果購(gòu)買的是商業(yè)地產(chǎn)，需要繳納的個(gè)人所得稅更多，因?yàn)樽饨鸶摺?/p>

 

這么多稅，在美國(guó)投資房產(chǎn)豈不是要虧本？其實(shí)，我們是可以在一定范圍內(nèi)合法合理避稅的。究竟如何操作？可以分為初級(jí)避稅、中級(jí)避稅、高級(jí)避稅，快跟小銘一起來(lái)看看吧。

 

 

初級(jí)避稅

 

我們購(gòu)買住宅、商業(yè)地產(chǎn)的初級(jí)形式，就是直接購(gòu)買，所以也叫做初級(jí)避稅。

對(duì)于以個(gè)人名義買房投資的，可以通過(guò)以下費(fèi)用抵稅：

•房子的地稅(房產(chǎn)稅)，保險(xiǎn)費(fèi)

•房子的折舊費(fèi)，裝修折舊費(fèi)，地板，門窗，廚房，屋頂?shù)确诸愓叟f費(fèi)

•房子的維修費(fèi)

•房東到美國(guó)來(lái)往的機(jī)票，餐旅費(fèi)

•房地產(chǎn)公司的管理費(fèi)

•房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)

•尋找租客的廣告費(fèi)

•自己未成年孩子的撫養(yǎng)費(fèi)

 

中級(jí)避稅

 

對(duì)于用公司名義投資房地產(chǎn)的，在使用所有初級(jí)避稅法則的同時(shí)，還可以使用以下費(fèi)用抵稅：

•您在美國(guó)可以租用門面開(kāi)公司，所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的費(fèi)用均可抵稅。

•美國(guó)公司可以請(qǐng)雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅（就算您請(qǐng)的清潔工、保姆，是為您在美國(guó)家里服務(wù)的，也可以算在內(nèi)）。

•為美國(guó)員工發(fā)獎(jiǎng)金、禮品，也可以抵稅。

•以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的所有投資費(fèi)用都可以抵稅。

•您所有招待客戶：請(qǐng)客吃飯、飛機(jī)費(fèi)用、汽油費(fèi)、旅館費(fèi)，甚至您穿的衣服的購(gòu)買費(fèi)用，都可以稱做公司的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用來(lái)抵稅。

•您可以用公司的名義購(gòu)買電腦、家具、電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅。

•您可以用公司的名義購(gòu)買或是租賃豪車，這也是可以抵稅的。

•您甚至可以用公司的名義購(gòu)買豪宅、度假屋，可以說(shuō)成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。

 

雖然以公司名義買房有很多稅務(wù)上的好處，但把房產(chǎn)放在公司名下有利也有弊。公司和個(gè)人買房的區(qū)別在于，如果是用公司來(lái)買房，責(zé)任就限定在公司里面，不會(huì)跟個(gè)人其他資產(chǎn)交割在一起。

 

如果有兩棟房產(chǎn)你都放到一個(gè)有限責(zé)任公司，你其實(shí)是把這個(gè)責(zé)任并在了一起，并沒(méi)有達(dá)到分割這個(gè)責(zé)任的目的。

 

如果在美國(guó)投資很多棟房產(chǎn)，如果每一棟房產(chǎn)都放到一個(gè)公司的名下，整個(gè)公司成立的費(fèi)用，報(bào)稅的費(fèi)用和申報(bào)的手續(xù)就變得十分的復(fù)雜，同時(shí)如果房子是自住，你用公司的名義去買房就丟掉了25萬(wàn)美金的免稅額度，所以是不是適合用公司買，還是用個(gè)人買，要根據(jù)每個(gè)人的不同情況而定。

 

小銘提醒

 

以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，通過(guò)當(dāng)?shù)貙I(yè)會(huì)計(jì)師的協(xié)助，您可以達(dá)到最大限度的避稅。

 

但所有費(fèi)用，請(qǐng)務(wù)必保留原始發(fā)票、收據(jù)、郵件確認(rèn)信等作為報(bào)稅憑據(jù)。美國(guó)是個(gè)講誠(chéng)信的國(guó)家，只要您能出示合理的憑據(jù)，都可以作為理由合法避稅。

 

高級(jí)避稅

 

這是玩轉(zhuǎn)美國(guó)稅法的高級(jí)法則，滾雪球式投資法典，這個(gè)是建立在您以公司購(gòu)買房地產(chǎn)的前提下，而且初級(jí)，中級(jí)避稅法則同時(shí)有效。

 

為了能解釋的最通俗易懂，小銘用最簡(jiǎn)單的具體案例及數(shù)字來(lái)分析其中的精髓，省略您買的房產(chǎn)的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年遞減等因素，所以您的實(shí)際收入會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于小銘的舉例數(shù)字。

 

舉例：您今天用100萬(wàn)現(xiàn)金購(gòu)買一個(gè)美國(guó)商業(yè)房產(chǎn)，您的純投資回報(bào)率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬(wàn)美元。

 

這時(shí)候您有2個(gè)選擇：

 

A.您就這么一直收租，比如20年，租金收入160萬(wàn)，20年后將地產(chǎn)原價(jià)賣出200萬(wàn)（20年升值1倍是很正常的），20年的凈收入就是260萬(wàn)。

 

B.您可以用這100萬(wàn)的房產(chǎn)去抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬(wàn)出來(lái)，利率按照5%，75萬(wàn)的貸款每年利息是3.85萬(wàn)，首先這個(gè)3.85萬(wàn)您可以抵稅，同時(shí)75萬(wàn)的貸款每年本息還款大概不到6萬(wàn)，20年本息還清。

 

這個(gè)房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬(wàn)盈余。以后每年利息會(huì)因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬(wàn)。

 

你將75萬(wàn)美金銀行貸款，再自己墊上25萬(wàn)，您又可以買一個(gè)100萬(wàn)的商業(yè)店鋪。按照8%回報(bào)，您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。

 

同樣是100萬(wàn)現(xiàn)金，通過(guò)此法您可以買4套100萬(wàn)，總共價(jià)值400萬(wàn)的房產(chǎn)，現(xiàn)在小銘再幫您算算這種滾雪球投資方式20年后您的收益情況。

 

雖然每次您都是用100萬(wàn)現(xiàn)金購(gòu)房，但您馬上抵押貸款75萬(wàn)回來(lái)，您每1棟100萬(wàn)的商業(yè)房產(chǎn)的實(shí)際投資現(xiàn)金為25萬(wàn)美元。

 

4棟：投資25萬(wàn)*4，年租金：8萬(wàn)*4，本息：6萬(wàn)*4，年凈收入：2萬(wàn)*4=8萬(wàn)

同樣是年純回報(bào)8萬(wàn)美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產(chǎn)中，您每年可以合法抵稅 3.85萬(wàn)*4=14.4萬(wàn)，這可是不小的一筆數(shù)字啊。

 

更可怕的是，20年后，您將這4套房產(chǎn)，即使是按照原價(jià)賣出，你將得到4*200萬(wàn)，800萬(wàn)的回報(bào)！

 

這20年，您的純回報(bào)將是8萬(wàn)*20年+800萬(wàn)-100萬(wàn)=860萬(wàn)美金。

 

您要知道，房產(chǎn)價(jià)值20年可是會(huì)增長(zhǎng)很多很多的，乘上4倍更是不得了。同時(shí)，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說(shuō)第一年還6萬(wàn)，以后每年都會(huì)越來(lái)越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于方法A中的回報(bào)。

 

即使咱們?yōu)榱俗層?jì)算簡(jiǎn)單明了，不去計(jì)較房產(chǎn)升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報(bào)在20年里是方式A回報(bào)的8.6倍！

 

如何根據(jù)您的個(gè)人情況規(guī)劃避稅方案？咨詢美國(guó)稅務(wù)問(wèn)題，請(qǐng)立即撥打全球免費(fèi)咨詢熱線4008-399-299，我們的移民稅務(wù)專家將會(huì)給您更加極致的稅務(wù)規(guī)劃建議！