財富傳承一直是很多高凈值人士在進行海外資產配置時需要考慮的重點之一。因此，海外買房時到底寫誰的名？法律的限制又在哪兒？今天我們就以美國房產為例來說讓很多人糾結的這件事：

 

 

 

美國房產寫誰的名字才放心？

 

在進行相關條款普及之前我們要想清楚的三個核心問題，那就是：

 

資產保護、稅收、傳承。

 

很多人海外買房都是為子女打算。以夫妻名義還是子女名義購買，或是聯名購買，其涉及的稅收和復雜程度會很不一樣。

 

在買房時，我們需要考慮未來如何低成本地可以將財產傳承給后代。同時也要考慮繼承分配調整的靈活性等問題。

 

一般來說，美國房屋產權登記有這么幾種方式：

 

個人，聯名，公司和信托（尤其是家庭信托，Family Trust）。其中聯名又有兩種不同的方式。

 

 

個人

 

美國買房，買在個人名下，則所有權就是個人的。

 

 很多人會選擇這種方式。因為它簡單，成本低，這種方式的優勢在于，你對財產的控制權會更強。

 

但同時，由于所有權是自己個人，則如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子里受傷了訴訟你等，或者你的職業導致你被訴訟，比如醫生等，則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。

 

房產買在個人名下，則控制權也歸屬個人，所以你可以自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。當你把所有權傳承給子女的時候，也會涉及遺產稅等等。

  

聯名

 

 聯名有兩種形式，一種是Joint tenancy（聯合共有），另外一種是Tenancyin common。兩者最大的區別在于Jointtenancy中的一方去世之后，產權會自動轉移給另外一方；而Tenancyin common則不是，一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。

 

所以一般來說夫妻或者家人關系會用Jointtenancy，而非夫妻關系的合伙人則用Tenancyin common。

 

公司

 

 公司名下的資產由公司來控制，而公司則由董事（占股權人士）或投資合伙人來控制。

 

但是房產一旦放在公司名下，買在公司名下的房子歸公司所有，房子所有的收益也歸公司所有。公司的傳承則需要填表申報，更改股東和董事。

 

由于公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，所以，房子的盈利和虧損，也就是歸于公司的盈利和虧損。房子的凈租金收益，房子的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅。

  

信托

 

是美國富豪最常用的一種商業工具。

 

還記得傳奇的女人鄧文迪么？那你一定不會忘記她與傳媒大亨默多克的那段婚姻。

 

當初他們離婚的時候，全世界都在猜測這次鄧文迪至少會分掉默多克的一半身家。

然而，令人驚訝的是，默多克用兩套房產和讓兩個女兒成為870萬美金基金的受益人就把鄧文迪給“打發”了，離婚后仍坐擁139億美元身家。

 

信托受益人既可以是委托人自己、未來配偶、家人后代，也可以是其他人，并可以預設各種條件，更換受益人、取消受益權。不僅保密，而且靈活可控。

 

信托有很多種，家庭信托是家庭常用的一種形式。信托主要有三個重要的部分組成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信托是美國富人常用的一種商業工具。

 

 

 

買在信托下面的資產的所有權歸信托本身，也就是說里面的資產不歸個人，也不歸公司，盡管個人和公司會成為信托的管理控制人，盡管這些資產名義上在個人或者公司的名下。信托里面的資產唯一屬于信托本身，但是信托本身不是一個商業實體，不是法律意義上的經營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它里面的資產會得到很好的保護。

 

信托的整個運作和分配是由信托管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。

 

如果父母想送子女房產，一定要從長計議。

 

總的來說，由于每個人投資房產的情況不同，因此還是需要按照個人情況仔細斟酌。